Preguntas frecuentes (FAQ)

Hay varias variantes para esto. Si está en una disputa sobre el valor de la propiedad (comunidad de herederos, divorcio, etc.), le recomendamos encarecidamente que la valore un experto. Si hay una disputa judicial, debe ser nombrado y juramentado por la Cámara de Industria y Comercio local. Para una venta normal, la tasación debe ser realizada por un agente inmobiliario experimentado. Una evaluación en línea solo puede servir como una estimación aproximada; en cualquier caso, se requiere una inspección in situ.

Una tasación inmobiliaria por parte de los principales portales (Immobilienscout24, Immonet) tarda unos tres minutos. Ingresa algunos parámetros y (después de pagar las tarifas) recibe inmediatamente un precio de venta o un rango de precios de venta. Problema: el precio de venta indicado es solo un valor teórico y puede desviarse en más de un 25% del valor real. Los portales inmobiliarios se basan en grandes cantidades de datos que utilizan de forma natural. Se utilizan los precios promedio de todas las propiedades similares que se han vendido en su área en los últimos años (método de valor de comparación). El estado actual, un retraso de renovación o modernización y muchos otros factores que determinan el precio de la propiedad no se pueden tener en cuenta en absoluto. Para empeorar las cosas, solo se utilizan los precios de oferta de las propiedades comparativas y no los precios finales a los que finalmente se vendieron las propiedades. Más sobre esto: Enlace

Ha aterrizado en el llamado portal de comparación de corredores. Después de haber ingresado los detalles de su propiedad, también ha dejado sus datos de contacto. Los operadores del portal venden este llamado "cliente potencial" a los corredores. La declaración que se hace con frecuencia para recomendarle el "mejor" corredor es simplemente una mentira. No es el mejor corredor el que lo llamará, sino alguien que pagó para mediar. Los “compañeros” que participan en tales modelos de negocio no son precisamente un adorno de nuestro gremio, por eso es mejor abstenerse de hacerlo. Enlace

Un corredor experto o de buena reputación nunca dará una estimación del precio de venta final sin haber examinado personalmente la propiedad en detalle. Según el tamaño y la condición, una cita in situ puede tardar entre una y tres horas o incluso más. Además, se visualizan y analizan todos los documentos relevantes (archivos de construcción, permisos, planos y bocetos, etc.). Si no tiene todo esto a mano, tasadores o corredores deben verlos en las autoridades de construcción responsables, para lo cual necesitan un poder notarial de usted. Tenga cuidado con un agente inmobiliario que le dará un precio de venta exacto después de una breve inspección y sin inspección de los archivos.

Por regla general, la valoración realizada por un agente inmobiliario es gratuita. Con un experto, los costos varían. Existe la posibilidad de cobrar una tarifa plana o según el esfuerzo. Consulte los costos antes de la cita. Con los portales inmobiliarios líderes, una evaluación cuesta entre 19 € y 50 € aproximadamente. Pero, como ya se mencionó, debe ahorrarse este problema.

Esta pregunta es difícil de responder porque, lamentablemente, todavía no existen criterios uniformes para ello. A continuación se presentan algunos puntos que puede investigar con anticipación y / o que debe preguntar en una entrevista personal.

• ¿El corredor ha completado la formación como agente inmobiliario?
• ¿Ha completado cualificaciones adicionales y formación continua?
• ¿Existe una membresía en el IVD?
• ¿Cuánto tiempo tiene experiencia profesional?
• ¿Hay referencias?
• ¿Qué tan grande es la cartera actual de bienes raíces en venta y alquiler?
• ¿Cuántos compradores potenciales hay en la base de datos?
• ¿A través de qué canales se comercializa la propiedad? (¿Qué portales inmobiliarios, periódicos, etc.?).
• ¿Cómo se califica a la empresa en Internet?
• La empresa está calificada por Immoscout, por ejemplo, pero ¿por qué no publica las calificaciones?
• ¿Cuál es la apariencia del sitio web (página de inicio)?
• ¿Cómo se presentan las ofertas en las bases de datos inmobiliarias? ¿Son los textos significativos, cuál es la calidad de las fotos, son los planos de planta originales y, por lo tanto, la mayoría de ellos son de mala calidad o se han modificado los planos de planta?

No hace falta decir que esta lista no puede ser exhaustiva, pero al menos uno debería sospechar si la mayoría de las preguntas se responden negativamente.

Un contrato de corretaje siempre debe celebrarse por escrito, el plazo suele ser de seis a ocho meses, pero también es posible un contrato indefinido. Para evitar malentendidos posteriores, el monto de la comisión también debe acordarse por escrito. Para el reclamo de comisión del corredor (ver más abajo) se aplica que sus "actividades fueron la causa de la venta". Dado que un contrato generalmente solo se concluye con un corredor (ver más abajo), después de la conclusión, también se aplica el derecho de objeción de 14 días, es posible una venta con exclusión del corredor, pero su derecho a la comisión permanece. Un ejemplo: ha celebrado un contrato con un corredor, desde la fecha de la firma tiene XNUMX días para presentar una objeción. Si ha pasado este plazo, el contrato es válido. Tres semanas después, un vecino se le acerca y quiere comprar su propiedad. En este caso, el corredor tiene un reclamo de comisión en su contra, por lo que remitir al cliente potencial al corredor es siempre la manera más limpia. Tenga en cuenta también que el reclamo del corredor no ha expirado durante al menos un año después de la finalización del contrato si puede probar que negoció con el comprador.

En Renania del Norte-Westfalia y la mayoría de los estados federales, los vendedores y compradores pagan cada uno el 3,57% (IVA incluido) del precio de venta. En Berlín, Brandeburgo, Bremen, Hamburgo y Hesse, el comprador paga por sí solo entre el 5,95 y el 7,14% (IVA incluido). Los costos siempre se incurren solo después de la certificación notarial, nunca se deben realizar pagos iniciales de la comisión. Algunos corredores ahora ofrecen ciertos servicios como una especie de sistema modular. Por ejemplo, reserva servicios individuales separados, como una evaluación, ver citas, redactar un contrato de venta, etc. Esto claramente no es recomendable. Solo un ejemplo: ¿cómo se debe realizar una inspección profesional con las partes interesadas si no se conocen todas las fortalezas y debilidades de una propiedad? Se puede suponer que este sistema no prevalecerá.

El vendedor solo incurre en costos adicionales si se deben hacer eliminaciones en el registro de la propiedad (tasa de propiedad, derecho de residencia registrado, etc.). Ejemplo: si se elimina una tasa territorial de más de 200.000 €, habrá alrededor de 500 € en gastos de notario y registro de la propiedad.

Puede, solo una empresa de corretaje de renombre generalmente insistirá en un contrato único calificado cuando venda una propiedad privada. Al contratar varias empresas (contrato general), el corredor debe aceptar el riesgo de no recibir ningún pago al final y, en consecuencia, reducirá su rendimiento. Además, los corredores comisionados no tienen la obligación de proporcionar al vendedor pruebas de sus actividades. También es contraproducente que la misma propiedad se ofrezca varias veces en Internet con diferentes textos y fotos. La oferta se "quema", por así decirlo, ya que todo comprador potencial debe asumir que se trata de una venta de socorro. En el caso de bienes raíces comerciales, de especialidad o de bienes raíces en el extranjero, no es raro que varios corredores estén involucrados.

¡Necesariamente! Los expertos o corredores experimentados generalmente reconocerán esto ellos mismos y también se quejarán de la falta de documentos y permisos de construcción. Sin embargo, una propiedad puede tener puntos débiles que solo el residente puede conocer. Un ejemplo: el sistema de calefacción está defectuoso, lo que por supuesto no se nota cuando se visita durante los meses de verano. Sin embargo, sería fatal no mencionar esta deficiencia, porque el futuro propietario debe asumir que la calefacción funcionará. Por lo tanto, se recomienda que los daños a la propiedad generalmente se enumeren en el contrato notarial. Si más adelante resulta que se ocultaron defectos importantes, se puede reclamar parte del precio de compra o se puede revertir la venta completa. Ningún vendedor debe exponerse a este riesgo.

Si es posible, esto debe hacerse. Sin embargo, se debe hacer una distinción entre si la propiedad aún está habitada o está desocupada. En ambos casos, tiene sentido que al menos se reparen los defectos existentes, como el sistema de calefacción defectuoso o daños en el techo. Un agente inmobiliario experimentado puede calcular el gasto posible en relación con los ingresos posibles con relativa precisión. Lo que es imposible con una propiedad habitada, es decir, quitar los muebles, definitivamente debe hacerse con una propiedad deshabitada. Ejemplo: bienes inmuebles heredados. Amueblar una casa que ha estado habitada durante cincuenta años suele tener un efecto disuasorio sobre los compradores potenciales, ya que no pueden identificarse con el aura nostálgica. Además de retirar todo el mobiliario, también serían útiles otras medidas. Una regla parece más neutral que una vieja alfombra marrón, una pared blanca más amigable que un papel tapiz floral de los años setenta. Cualquier medida que haga que la propiedad parezca más neutral a menudo tiene un efecto positivo en el precio de venta. En algunos casos, también vale la pena tener la propiedad preparada o incluso amueblada por una empresa de Home Staging. Puede encontrar más información al respecto en nuestro artículo especial sobre las ventajas y desventajas del Home Staging: Enlace

Las empresas de corretaje más grandes tienen un grupo seleccionado de clientes en sus bases de datos para cada tipo de propiedad. Para nuestra casa, por ejemplo, vendemos más del 60% de todas las propiedades a estos clientes sin que la propiedad aparezca en Immobilienscout o Immowelt. Una propiedad también se puede comercializar discretamente a través de visitas virtuales al interior. Pregunte qué medidas está tomando la empresa de corretaje para garantizar su deseo de discreción.

Por lo general, esta pregunta solo surge en el caso de propiedades de lujo en ubicaciones solicitadas. La investigación preliminar y, si es necesario, la presentación de una confirmación de activos limitan el riesgo a cero. Un agente inmobiliario experimentado sabe cómo evitar el turismo turístico.

Nuestro consejo es: si se puede evitar, mejor no. Debe confiar en el agente visitante, él conoce su propiedad y tiene la experiencia para dar la "nota correcta". Dado que la venta de una propiedad es a menudo un asunto emocional para el propietario, en algunos casos el posible comprador se "entretiene" con la historia de tres horas de la propiedad y todos sus residentes, o se encuentra con "hostilidad". Aquí se aplica lo siguiente: las emociones especialmente negativas no han perdido nada del lado del vendedor durante una visualización.

Como regla general, el corredor recopila todos los datos e información relevantes, a partir de los cuales el notario redacta el contrato de compra. Allí también se regulan acuerdos como mudarse y mudarse, hacerse cargo de equipos, etc. A continuación, se envía un borrador al comprador, al vendedor y al agente de procesamiento para su verificación. Si toda la información y demás regulaciones discutidas cuentan con el consentimiento de las partes involucradas, se lleva a cabo la cita notarial. Los vendedores y compradores deben estar presentes en persona o pueden ser representados por un poder notarial. El notario está legalmente obligado a leer el contrato completo a los presentes. El comprador tiene derecho a elegir un notario de su confianza, a cambio debe pagar los costos del contrato notarial (aproximadamente el 1,5% del precio de compra).

Básicamente, la venta se completa formalmente cuando el nuevo propietario se inscribe en el registro de la propiedad. El notario supervisa que se cumplan todos los requisitos previos (existencia del certificado de liquidación de la oficina de impuestos, permiso de cancelación del banco, etc.) y que se haya pagado el precio de compra. A partir de este momento, los beneficios y las cargas de la propiedad se transfieren al comprador. La inscripción en el catastro se realiza en un plazo de cuatro a ocho semanas.