Principe d'acheteur pour la vente immobilière - comment les «VERTS» pratiquent le populisme

La ministre fédérale de la Justice, Katarina Barley, examine actuellement l’extension du principe de commande existant de 2015 pour les baux relatifs à la vente de biens immobiliers. Un projet de loi devrait être disponible dans les prochaines semaines. L'introduction du principe de l'acheteur pour faciliter l'achat de biens immobiliers, puisque les coûts d'achat en Allemagne dépendent de l'état entre 11 et 15% du prix d'achat. En règle générale, les banques ne financent pas les coûts d'acquisition accessoires, l'acheteur doit donc disposer de fonds propres, qui ne sont souvent pas disponibles.

Dans l'espoir légitime que le département de la justice dirigé par le SPD accepte leurs propositions, la faction du Bundestag, l'Alliance 90 / THE GREENS, sous le régime des Drucksachennr. 19 / 4557 a présenté un projet de loi en septembre dernier. Etant donné que les "Verts" ont tout intérêt à vendre un bien immobilier, la commission de l'acheteur doit être annulée sans remplacement. Mais le vendeur devrait également être protégé dans la mesure où un plafond sur sa commission devrait être introduit à 1,68% net.

À partir de 6% actuel (dans la plupart des États), selon la volonté des "Verts", le total des commissions devrait être réduit à 1,68%, ce qui correspondrait à une perte de chiffre d'affaires de 73%. Toute entreprise confrontée à une réduction des ventes de cette envergure ne dispose que de deux alternatives: abandonner son activité ou licencier massivement du personnel.

On peut supposer que - si le scénario initié par les «VERTS» devenait réalité - des dizaines de milliers d'emplois seraient perdus. La fermeture et la réduction des effectifs toucheraient également environ 15.000 XNUMX jeunes qui sont actuellement en formation pour devenir agents immobiliers. Ce qui restait, et cela rend particulièrement évidente l'absurdité de l'initiative, ce sont les courtiers dits à temps partiel. Ce groupe, pour la plupart sans formation ni expertise et largement responsable de la mauvaise image de l'industrie, peut continuer à faire des affaires depuis la table de la cuisine.

Dans douze États, les commissions de courtage sont partagées entre le vendeur et l'acheteur. Ce n'est qu'à Hambourg et à Berlin, ainsi que dans le Brandebourg et dans certaines parties de la Hesse, que l'acheteur paie entre 5,95 et 7,14%, ce qui représente un lourd fardeau. À l'exception du Brandebourg, où le SPD a dirigé la gauche, les "Verts" font partie du gouvernement depuis quelques années dans tous les gouvernements et dans tous les sénats. Pourquoi aucun effort n'a été fait pour partager les commissions de courtage reste incompréhensible.

Il convient de regarder de plus près les arguments présentés dans le projet de loi "GREENS".

Courtier récompensant dans les pays européens

Par exemple, les faibles commissions de courtage dans certains pays européens, tels que les Pays-Bas, où le vendeur a payé une commission de max. 1,5% doit payer. Sans parler des exceptions. Ainsi, l’acheteur peut engager un courtier et la commission ainsi que tous les extras à la charge sont librement négociables. Les modèles de commission dans d'autres pays sont gardés secrets avec diligence. En France, la commission est comprise entre 5 et 12% et est généralement comprise dans le prix d’achat majoré, l’acheteur contribue donc de manière indirecte. Au Portugal, le vendeur paie entre 5 et 10%, en Italie les deux parties paient entre 2 et 6%. L'Europe est un patchwork de commissions de courtiers. ne citer que les exemples politiquement opportuns est injuste.

Discréditer le service de courtage

Le projet discrédite les services à fournir par les agents immobiliers à tous les niveaux d'une manière ignorante. De manière populiste, la description du poste se réduit au cliché de «l'ouvre-porte». Citation: "(C'est) le courtage en immobilier résidentiel est un service simplifié / standardisé d'un type simple via Internet". Cette déclaration est imbattable pour l'ignorance. Juste un exemple: pour valoriser sérieusement une propriété, vous avez généralement besoin d'une formation approfondie et d'une grande expérience. Mais bien sûr, il est également possible d'avoir une évaluation réalisée sur Internet en deux minutes. Ici, cependant, les résultats sont systématiquement erronés car il s'agit de procédures standardisées qui ne peuvent même pas se rapprocher de refléter le caractère individuel d'une propriété. Des compétences sont également recherchées dans d'autres domaines: droit de la construction, droit immobilier, droit des contrats de vente, financement immobilier pour n'en citer que quelques-uns. La complexité du courtage se reflète également dans les lignes directrices pour la formation de trois ans pour devenir agent immobilier ou dans la formation continue pour devenir un spécialiste de l'immobilier.

Les frais de courtage en tant que prix unique

Ce ne sont pas les maisons de courtage, mais les taxes sur le transfert de biens immobiliers sont le principal facteur de coût lors de l’achat d’une propriété, du moins dans les États fédéraux, dans lequel la commission entre l’acheteur et le vendeur est partagée. En NRW, les droits de cession immobilière sont 6.5%, les frais de courtage 3,57%, plus les frais de notaire et d’inscription au registre foncier. Le projet de loi ne dit pas un mot sur la réduction des droits de cession immobilière et, de l'avis du groupe fédéral, il est toujours nécessaire de prendre des mesures concernant les frais de notaire et les coûts liés à l'inscription au registre foncier. Pendant des décennies, les coûts de courtage en Allemagne sont restés stables, mais au cours des dix dernières années, l’impôt foncier dans les différents États fédérés a augmenté de X fois. Il est étonnant que le principe des avantages, utilisé pour annuler et réduire les commissions de courtage, ne soit pas pertinent lors de la collecte des droits de cession immobilière.

Protection du consommateur transparente

Cet argument, qui a été essayé à plusieurs reprises dans le projet de loi, ne s'applique pas, au contraire, il mine la protection des consommateurs. Étant donné que la société de courtage doit être remboursée uniquement par l'acheteur, c'est-à-dire par le vendeur, les conseils de l'acheteur devraient par conséquent être abandonnés. Considérant que l’achat d’une propriété est l’une des décisions financières les plus importantes de toute une vie, en particulier pour les jeunes acquéreurs, la protection des consommateurs devrait jouer ici un rôle de premier plan. Un avis erroné ou erroné du courtier était souvent sanctionné par les tribunaux. Des exigences toujours plus strictes étaient à juste titre imposées au service de conseil. La responsabilité de l'agent immobilier pour ses conseils serait supprimée à l'avenir, car il n'est tenu que par le client.

Augmentation des coûts au lieu de réduction

Outre le thème de la protection des consommateurs, l’aspect de la réduction des coûts est particulièrement souligné dans le présent projet. Il s'agit d'un pur habillage de fenêtre car les vendeurs factureront la commission sur la vente. Étant donné que le courtier ne conseille plus l'acheteur, s'il est intéressé à acheter, il sera obligé de consulter un expert, ce qui est également associé à des coûts. Incidemment, ceux-ci sont basés sur la valeur marchande correspondante. L'argument selon lequel une augmentation du prix d'achat serait financée par les banques - contrairement aux frais accessoires d'acquisition - ne fonctionne pas non plus. Les banques n'utilisent pas la valeur marchande ou la valeur réelle, mais plutôt la valeur des prêts hypothécaires lors de l'octroi de prêts. Si le prix d'achat est supérieur à cette valeur, une banque ne le financera pas, à moins que l'acheteur ne fournisse une garantie supplémentaire telle qu'une part de capital plus élevée. Mais c'est précisément le manque de fonds propres qui, selon la lecture verte, est la raison pour laquelle le projet de loi est déposé.

Conclusion

La description de poste du courtier, outre la qualification technique, consiste principalement en une médiation entre les intérêts du vendeur et de l'acheteur. Ne représenter que le côté vendeur, c'est finalement nuire à l'acheteur, raison pour laquelle la division de la commission devrait être introduite à l'échelle nationale. En revanche, le montant et le pourcentage ne doivent pas être réglementés de manière uniforme, car la demande et l’offre sont trop hétérogènes dans les zones et les agglomérations structurellement faibles.

On ne peut s'attaquer au fait que l'on cherche l'unique bouc émissaire de l'échec de la politique du logement aux niveaux fédéral et municipal. Dans ce cas, une ingérence injustifiée dans la liberté d’occupation et de contrat a lieu et une réglementation des prix, telle qu’elle existe par exemple dans la réglementation des honoraires, ne peut pas non plus être utilisée, le courtier ne recevant ses honoraires qu’en cas de succès.

La vérité est que pendant des décennies, la politique n'a vu aucune raison de réglementer l'activité de l'agent immobilier et de réglementer l'approbation, bien que cela ait été demandé à plusieurs reprises par l'association professionnelle IVD. Notamment parce que de nombreux moutons noirs ont terni la réputation de l’ensemble du secteur. Le calcul des "Verts", vos demandes trouveraient donc peu de vent dans la population, pourraient augmenter. Cela s'appelle simplement le populisme!