L'SPD vede in rosso il principio degli ordini per le vendite immobiliari

L'ex ministro federale della giustizia Katarina Barley ha pianificato di espandere il principio del cliente, che esiste dal 2015, affinché gli affitti includano le vendite immobiliari. È ora disponibile una bozza ministeriale, che la sua successore Christine Lambrecht dovrebbe ora mettere in pratica. L'introduzione del principio dell'acquirente ha lo scopo di facilitare l'acquisizione di immobili, poiché i costi di acquisto accessori in Germania sono compresi tra l'11 e il 15% del prezzo di acquisto, a seconda dello stato federale. Di norma, le banche non finanziano i costi di acquisizione accidentale, quindi l'acquirente deve disporre di capitale proprio, che spesso non è disponibile.

In dodici stati federali, la commissione del broker è condivisa tra venditore e acquirente, il che corrisponde a circa il 75% di tutte le proprietà in Germania. Di norma, venditore e acquirente pagano ciascuno il 3,57%, mentre l'IVA dello 0,57% inclusa è ovviamente scremata dal governo federale. Solo ad Amburgo e Berlino, nonché nel Brandeburgo e in alcune parti dell'Assia, l'acquirente paga tra il 5,95 e il 7,14%, il che in realtà rappresenta un onere unilaterale per l'acquirente e, a nostro avviso, non è giusto. Con l'eccezione di Hesse, dove governa la CDU insieme ai “Verdi”, l'SPD, la “Sinistra” e i “Verdi” sono da anni impegnati nel governo di tutti i governi e senati statali. Perché nessuno sforzo è stato fatto per dividere la commissione del broker tra venditore e acquirente rimane insondabile.

Chi ordina, paga!

Questo argomento suggerisce che il venditore ha un interesse unilaterale a vendere la sua proprietà. Puramente giuridicamente corretto, tuttavia, manca la realtà della vita, perché anche gli innumerevoli potenziali acquirenti hanno interesse ad acquistare una proprietà. Se il principio dell'acquirente per gli affitti viene applicato all'acquisto di una proprietà come previsto, un acquirente non ha alcuna possibilità di assumere un broker, poiché può offrire una proprietà in questione solo una volta. Il ministero della Giustizia ritiene di dover rendere l'acquisto di immobili attraenti per ampie fasce della popolazione abbassando i costi accessori. Il principio dell'acquirente per gli affitti viene trasferito uno a uno all'acquisizione di immobili. Se lo stato ha indubbiamente la responsabilità sociale di creare spazio vitale, questo non può essere visto quando si acquista una proprietà. È ipocrita: da un lato promuovere l'acquisizione di proprietà e, dall'altro - lo dimostra espressamente l'esempio di Berlino - espropriare i proprietari se sono così sfacciati da affittare la loro proprietà.

È interessante notare che il progetto di legge riguarda solo i costi di intermediazione, sebbene (in NRW) rappresentino solo circa il 30% dell'onere totale per l'acquirente. Tuttavia, l'imposta sul trasferimento di proprietà (6,5%), le spese notarili (circa 1,5%) e l'iscrizione nel registro fondiario (circa 0,5%) non dovrebbero essere interessate. Il principale fattore di costo, l'imposta sul trasferimento di proprietà, è stata aumentata 27 volte nei singoli stati federali negli ultimi dieci anni. Il disegno di legge non dice una parola al riguardo, poiché una riduzione o una cancellazione significherebbe che i rispettivi governi statali mancherebbero di entrate fiscali considerevoli. Secondo l'SPD, il capro espiatorio degli elevati costi accessori di acquisto è esclusivamente il broker.

L'acquirente deve essere protetto

Questo argomento del settore della protezione dei consumatori è utilizzato più volte nel progetto di legge. È vero il contrario, la protezione dei consumatori è quindi compromessa. Poiché la società di intermediazione deve essere pagata esclusivamente dall'acquirente, cioè dal venditore, la consulenza all'acquirente dovrebbe quindi essere omessa. Se si considera che l'acquisto di una proprietà è una delle decisioni finanziarie più importanti della loro vita, soprattutto per gli acquirenti più giovani, la protezione dei consumatori dovrebbe svolgere un ruolo eccezionale in questo caso. In passato, i consigli sbagliati o non corretti del broker erano spesso sanzionati dai tribunali e requisiti sempre più severi venivano giustamente imposti al servizio di consulenza. Tuttavia, la responsabilità dell'agente immobiliare per la sua consulenza non sarebbe più applicabile in futuro, poiché è obbligato solo nei confronti del cliente.

Aumento dei costi invece di diminuzione

Oltre al tema della tutela dei consumatori, l'aspetto della riduzione dei costi è particolarmente sottolineato nel presente progetto. Questo è puro allestimento di una finestra in quanto i venditori calcoleranno la commissione sulla vendita. Poiché il broker non consiglia più l'acquirente, se è interessato all'acquisto, sarà costretto a consultare un esperto, che è anche associato ai costi. Anche questi si basano sul valore di mercato corrispondente. Anche l'argomento secondo cui un aumento del prezzo di acquisto sarebbe finanziato dalle banche - in contrasto con i costi di acquisizione accessori - non funziona. Le banche non utilizzano il valore di mercato o materiale, ma piuttosto il valore del prestito ipotecario quando concedono prestiti. Se il prezzo di acquisto è superiore a questo valore, una banca non lo finanzierà, a meno che l'acquirente non fornisca una sicurezza aggiuntiva come una quota maggiore di capitale. Ma è proprio la mancanza di equità il motivo dell'introduzione del conto, secondo la lettura verde / rossa.

Conclusione

Oltre alle qualifiche professionali, il profilo professionale del broker consiste principalmente nella mediazione tra gli interessi del venditore e dell'acquirente. Solo rappresentare il lato venditore alla fine danneggia l'acquirente, motivo per cui la distribuzione della commissione dovrebbe essere introdotta anche a livello nazionale. L'importo e la percentuale non dovrebbero tuttavia essere regolati in modo uniforme, poiché il lato della domanda e dell'offerta nelle aree strutturalmente deboli e nelle aree metropolitane è troppo eterogeneo.

Il fatto che ora si cerchi l'unico capro espiatorio per i fallimenti della politica abitativa a livello federale, statale e municipale non è accettabile. Si tratta di un'interferenza ingiustificata con la libertà di occupazione e la libertà di contratto, e la regolamentazione dei prezzi, come nel caso del tariffario, non può nemmeno essere applicata, poiché il broker riceve la sua commissione solo se ha successo.

È anche vero che i politici non hanno visto alcun motivo per regolamentare l'attività dell'agente immobiliare o regolare la licenza per decenni, anche se questo è stato chiesto più volte dall'associazione professionale IVD. Non da ultimo per questo, numerose pecore nere hanno danneggiato la reputazione dell'intero settore. Il calcolo dell'SPD secondo cui le sue richieste incontrerebbero quindi poca opposizione da parte della popolazione potrebbe funzionare. Questo si chiama semplicemente populismo!