Devo stare molto attento nello scrivere questo articolo. Le mie ultime, non necessariamente lusinghiere, osservazioni su McMakler non sono state particolarmente apprezzate dal CEO dell'azienda e dal suo "Consiglio generale" nel gennaio 2019, poiché abbiamo ricevuto invece una richiesta di cancellazione dell'articolo. È successo così: la newsletter è stata pubblicata nell'aprile 2018 ed era online da nove mesi prima di ricevere una risposta. Sfortunatamente, nel frattempo McMakler aveva cambiato il suo modello di business, così che alcuni fatti erano cambiati. Abbiamo quindi tolto l'articolo da Internet senza commenti, perché chi vuole combattere in tribunale un'azienda che ha raccolto quasi 50 milioni di fondi di investimento quest'anno.

Broker ibrido

Come il suo più grande concorrente Homeday, McMakler si descrive come un cosiddetto broker ibrido. Cos'è un broker ibrido? Il CEO di McMakler lo descrive come segue: “In qualità di broker ibrido, riuniamo il meglio di mondi diversi: lavoriamo personalmente come un broker tradizionale, ma con tecnologia all'avanguardia e processi più efficienti. Questa combinazione ci consente di offrire servizi di intermediazione di alta qualità come servizio a tutto tondo da un unico fornitore ”(portale stampa, 23.05.2017). "Efficienza", "processi", "ultra-moderno", suona bene, dato che noi come broker fissi lavoriamo un po 'alla vecchia maniera. Abbiamo un artista al nostro fianco quando vendiamo immobili, scriviamo esposizioni sul buon vecchio Gabriele, i dati dei clienti sono su schede, inviamo esposizioni per posta e facciamo pubblicità nel General-Anzeiger da cento anni. Sul serio. Ciò che viene strombazzato dai rappresentanti della corporazione di brokeraggio ibrido è stato a lungo lo standard, almeno per le società di brokeraggio consolidate. Ma ci sono anche alcune differenze. Un imprenditore edile ci ha recentemente chiesto che in un annuncio immobiliare di Homeday non c'erano informazioni sul potenziale edilizio dell'area, un'assurdità! Quando gli è stato chiesto tramite e-mail, ha ricevuto il messaggio "Purtroppo al momento non siamo in grado di rispondere individualmente a tutte le richieste. La nostra dettagliata esposizione immobiliare spesso risponde già alla maggior parte delle domande ”. Ma non è stato così perché era identico al testo dell'annuncio. Tre tentativi telefonici per ottenere maggiori informazioni sono finiti in code interminabili in un call center. Non ha ricevuto le informazioni fino ad oggi.

E alla McMakler c'è anche un "Capo di Exposé", questa signora sembra controllare schiere di scrittori di esposizioni, che ovviamente ricevono le loro informazioni di seconda mano, in particolare attraverso le informazioni dei broker in loco. Ed è qui che entra in gioco il "broker tradizionale". La ricerca condotta da "mediatori" in famiglia ha rivelato che la maggior parte di loro non aveva una formazione specifica. Il modo in cui qualcuno del genere dovrebbe, ad esempio, valutare i danni e i difetti esistenti in una proprietà o classificare le informazioni da un file di edificio è difficile da capire.

Se Homeday lavora con broker indipendenti, gli uomini e le donne di McMakler sono ora impiegati in modo permanente. Con, per conto loro, trecento broker e altri duecento dipendenti, ciò equivale a un bel penny in costi di personale, ma ci arriveremo più tardi. Oltre al sospetto di "process-driven e tradizionale", il modello di business del broker ibrido è di particolare interesse.

Dumping come modello di business

In NRW e in altri stati federali - e quindi nel 75% del mercato nazionale - la ripartizione delle commissioni si applica tra venditore e acquirente. La commissione netta del 3% in ogni caso non è regolata dalla legge, ma viene definita "locale". La mancanza di una regolamentazione legale è la porta d'ingresso per i broker ibridi rinunciando alla commissione del venditore. Ma non solo loro, anche gli intermediari fissi, di solito combattenti solitari, cercano di ottenere ordini di vendita in questo modo. Le startup ibride, tuttavia, trasmettono il messaggio con campagne di marketing del valore di milioni. Con i 50 milioni di euro recentemente raccolti da McMakler e circa 20 milioni di euro da Homeday, si può fare molto in termini di pubblicità. In prima serata, quando il gruppo target leggermente ingrigito è seduto davanti alla TV, la gente si lamenta dei migliori broker e dei problemi di commissione al venditore, che Homeday e McMakler dovrebbero essere in grado di alleviare. Queste campagne raggiungono milioni e, naturalmente, non possono funzionare secondo i tradizionali principi di gestione aziendale, quindi non aiuta McMakler il fatto che in mercati tesi come qui a Bonn, agli acquirenti venga chiesto di pagare con l'uno per cento in più di commissione. Non sorprende quindi che il deficit di Homeday alla fine del 2018 sia stato di 5,8 milioni di euro e di McMaler di 11,6 milioni di euro. Ma come startup alla moda, questi numeri sono di interesse rudimentale, poiché gli investitori pagano il conto. Ad un certo punto vogliono che la loro quota di rischio di investimento si trasformi in argento, perché il valore di un'azienda - come vediamo ad esempio con Uber e Tesla - non dipende dall'utile di bilancio, ma dal valore aziendale previsto. Non può andare storto.

Non appena sono state scritte le ultime parole, qualcosa è andato storto. Il gabinetto federale ha deciso un principio dell'ordine e quindi una condivisione delle commissioni a livello nazionale per la vendita di proprietà, che dovrebbe essere applicata dall'estate 2020. In pratica questo significa che se il venditore non paga una commissione, anche l'acquirente non deve pagare. Sarebbe davvero stupido per il broker ibrido, poiché farebbe crollare il suo messaggio pubblicitario principale e con esso il suo intero modello di business.

A questo punto, non si può dire con certezza se si arriverà davvero a quello. Forse la coalizione si scioglierà, forse la prossima primavera avremo un governo rosso-rosso-verde (nel qual caso sia i broker ibridi che quelli fissi possono chiudere le porte). Credo di aver letto che i "fondatori" di McMakler hanno in tasca un piano B per il caso peggiore. Resta da vedere se questo, qualunque cosa sembri, può mantenere gli investitori coinvolti fino alla prossima estate.

Bernd Viebach