Il divorzio è solitamente accompagnato da forti emozioni, soprattutto quando ci sono bambini. Ma la distribuzione della proprietà, soprattutto se c'è una proprietà condivisa, significa quasi sempre uno sforzo enorme. Come forse già saprai, dividere un immobile è particolarmente complicato perché l'immobile è immobile, come suggerisce il nome. Diventa ancora più difficile quando due parti stanno lottando o, nel peggiore dei casi, discutono su questi valori inamovibili. Allora un buon consiglio a volte è costoso. Ed è proprio per questo che vorremmo fornirti alcune spiegazioni e suggerimenti su questo argomento.

La comunità dei guadagni e l'equalizzazione dei guadagni

I coniugi sono - purché non sia stato concordato qualcos'altro come la separazione dei beni - per legge una comunità di profitti. In caso di divorzio, la cosiddetta compensazione del profitto si verifica quando il guadagno finanziario di uno dei coniugi supera il guadagno dell'altro coniuge. Sembra complicato? Non è necessariamente: la partecipazione agli utili garantisce che entrambi i coniugi ricevano una compensazione finanziaria per tutto ciò che è stato acquisito in modo non uniforme in ricchezza durante il matrimonio, utilizzando una chiave piuttosto complessa ei cui dettagli andrebbero oltre lo scopo qui. Una proprietà può quindi essere sia un guadagno per il coniuge sia una voce di compensazione nel corso di un adeguamento del guadagno. E qui, come già descritto, le cose si complicano: l'immobile è immobile. Ed è per questo che spesso devono prima essere convertiti in denaro per essere realmente distribuibili e utilizzabili come compensazione.

Vendere immobili in caso di divorzio - deve essere?

A volte, purtroppo, sì. Il motivo più importante è spesso la separazione economica della comunità. Coloro che divorziano di solito vogliono una vera separazione. Spazialmente, emotivamente, finanziariamente. Se la casa o l'appartamento non viene venduto, tutte le decisioni riguardanti la proprietà devono continuare a essere prese da entrambe le parti. Ciò significa vicinanza finanziaria e personale. È anche possibile che la proprietà congiunta non possa essere finanziata per una sola parte o che questa parte, che vorrebbe mantenere la proprietà, non possa pagare l'altra parte. Un altro motivo: se vivi da solo, hai bisogno di meno spazio. A volte una casa è troppo grande per viverci da soli, per non parlare dei costi di gestione. 

Di solito (e purtroppo) il motivo più comune per la vendita (spesso non volontaria) di una casa è che le parti semplicemente non possono o non sono generalmente d'accordo su ciò che dovrebbe accadere a una proprietà in caso di divorzio. Divorzio spesso significa una storia stressante e snervante e la disponibilità a scendere a compromessi e discussioni produttive è piuttosto bassa. Di conseguenza, nessuna delle parti riceve la propria quota finanziaria, la separazione viene ritardata e le spese di gestione della proprietà continuano a essere sostenute per entrambe le parti, sebbene abbiano concluso da tempo il capitolo congiunto. Poi arriva all'asta di divisione per lo più meno redditizia.

In breve, vendere immobili in caso di divorzio ha senso nella stragrande maggioranza dei casi. Quale modo di scegliere è una domanda completamente diversa.

Vendere immobili in caso di divorzio: quali sono le opzioni?

L'asta di divisione (un tipo di asta di preclusione o vendita forzata) è l'ultima opzione e dovrebbe essere evitata se possibile. Li presenteremo brevemente più tardi. Le alternative sono più miti e spesso il miglior compromesso.

La classica casa in vendita

Molto spesso - e giustamente - le coppie sposate decidono di vendere la proprietà che condividono e poi distribuiscono equamente il ricavato tra di loro. I prestiti esistenti devono essere estinti in anticipo e potrebbe essere necessario pagare alla banca una penale per il pagamento anticipato, ma poi la strada è chiara. Breve e indolore e se lo fai presto Vendita casa affrontarlo e non implementarlo in preda al panico e con breve preavviso, per lo più redditizio.

Pagamento dell'altro coniuge

Vorresti mantenere la casa ma il tuo coniuge no? Quindi pagalo e acquisisci la quota di proprietà! Per questo, da un lato, deve essere determinato il valore dell'immobile, dall'altro la banca deve dare il suo consenso se ci sono ancora passività. Dopo tutto, è la banca che deve liberare il partner che è stato pagato dalla responsabilità solidale. Nessun pagamento sarà effettuato senza il consenso della banca!

Vera divisione

Un'impresa spesso costosa e più di un rimodellamento che vendere immobili in caso di divorzio è la cosiddetta divisione reale. Qui, se tecnicamente e legalmente possibile, una casa viene convertita in due unità abitative strutturalmente separate. Ogni coniuge ne riceve quindi la metà e può farne quello che vuole: affittare, vendere, vivere lì da solo. Considera anche qui: se ci sono ancora obblighi nei confronti della banca, è assolutamente necessario un accordo con loro.

Trasmissione a bambini comuni

Non una vendita, ma un regalo. Tutti i diritti vengono trasferiti al bambino o ai bambini. E con esso tutti i doveri. E spesso è qui che risiede il problema: sebbene la casa di valore emotivo rimanga "in famiglia" senza che i genitori debbano discuterne, il bambino è oppresso. Soprattutto in futuro, quando verranno sostenute tasse sulla proprietà, riparazioni, costi di manutenzione e altro ancora. Se i bambini sono cresciuti e finanziariamente indipendenti, questo passaggio è molto utile. In caso di adulti molto giovani o anche minorenni (questi richiedono il consenso del tribunale tutelare per la donazione), lo sconsigliamo. A proposito: se i bambini sono liquidi, la proprietà può essere venduta anche ai bambini. Quindi la casa rimane in famiglia ei genitori continuano a ricevere i soldi a cui hanno diritto.

Dichiarazione di divisione

È possibile solo se si possiede un appartamento composto da più unità abitative (es.un condominio): i coniugi sono d'accordo e ogni coniuge riceve la proprietà esclusiva di alcuni appartamenti.

Asta di divisione

Se i coniugi non riescono a mettersi d'accordo su come trattare una proprietà condivisa, questo è spesso l'ultimo passaggio. Un coniuge presenta domanda per l'asta di divisione al tribunale locale competente e avvia così l'asta pubblica (forzata) della proprietà. Con il risultato che le case pignorate di solito ottengono prezzi inferiori a quelli regolarmente venduti. Ma anche con il vantaggio che una possibile guerra delle rose può ancora essere conclusa. L'argomento dell'asta di divisione (o vendita forzata) in caso di divorzio è un argomento molto complesso, contattateci se avete domande dettagliate.

Prestito immobiliare in caso di divorzio

Vorresti vendere casa in corso di divorzio? Quindi non trascurare le questioni importanti del credito e delle spese fondiarie. Ecco le informazioni più importanti:

Adesivo

Se il contratto di prestito è stato firmato da entrambi i coniugi, entrambi sono responsabili. Se un solo coniuge ha firmato il contratto di prestito, solo lui o lei è responsabile. In breve: il divorzio o la separazione non cambia la passività per un prestito.

Iscrizione nel registro fondiario

Questo non è influenzato dalla separazione o dal divorzio! Lo stesso vale ovviamente anche per la tassa sul terreno. La quota fondiaria protegge la banca: se il mutuatario diventa insolvente, la quota fondiaria garantisce alla banca il diritto di vendere la casa, ad esempio mediante un'asta di preclusione, al fine di utilizzare il denaro ricevuto per saldare il prestito.

Un'ultima parola: il contratto di matrimonio

Un contratto di matrimonio può sembrare poco romantico. Ma è molto più pragmatico di tante guerre delle rose alla fine di un matrimonio fallito. Se una coppia sposata redige un contratto matrimoniale sotto la supervisione professionale, garantisce relazioni chiare. Soprattutto nel caso, si spera, mai accaduto che il matrimonio fallisca. Che si tratti di separazione dei beni, regole sulla liquidazione e molto altro: con un contratto di matrimonio puoi determinare individualmente e in modo molto preciso come trattare i beni (valori monetari e beni immobili) in seguito in caso di emergenza.

Bernd Viebach