Con le nostre FAQ immobiliari rispondiamo alle domande più frequenti e ti diamo l'opportunità di informarti facilmente.

Ci sono diverse varianti per questo. In caso di controversia sul valore della proprietà (comunità di eredi, divorzio, ecc.), Ti consigliamo vivamente di farla valutare da un esperto. Se c'è una controversia giudiziaria, deve essere nominata e prestata giuramento dalla Camera di Commercio locale. Per una vendita normale, dovresti far eseguire la valutazione da un agente immobiliare esperto. Una valutazione online può servire solo come stima approssimativa; in ogni caso è necessaria un'ispezione in loco.

Una valutazione immobiliare sui principali portali (Immobilienscout24, Immonet) dura circa tre minuti. Si immettono alcuni parametri e (dopo aver pagato le commissioni) si riceve immediatamente un prezzo di vendita o una fascia di prezzo di vendita. Problema: il prezzo di vendita dichiarato è solo un valore teorico e può discostarsi di oltre il 25% dal valore effettivo. I portali immobiliari si basano su enormi quantità di dati che utilizzano naturalmente. Vengono utilizzati i prezzi medi di tutte le proprietà simili che sono state vendute nella tua zona negli ultimi anni (metodo del valore di confronto). Le condizioni attuali, un arretrato di ristrutturazione o ammodernamento e molti altri fattori che determinano il prezzo della proprietà non possono essere presi in considerazione affatto. A peggiorare le cose, vengono utilizzati solo i prezzi di offerta degli immobili comparativi e non i prezzi finali ai quali gli immobili sono stati infine venduti. Altro su questo: Link

Sei atterrato su un cosiddetto portale di confronto dei broker. Dopo aver inserito i dettagli della tua proprietà, hai lasciato anche i tuoi dati di contatto. Questo cosiddetto "piombo" viene venduto ai broker dagli operatori del portale. L'affermazione spesso fatta per indirizzarti al "miglior" broker è semplicemente una bugia. Non è il miglior broker che ti chiamerà, ma qualcuno che ha pagato per mediare. I "colleghi" che partecipano a tali modelli di business non sono esattamente un ornamento della nostra gilda, motivo per cui è meglio astenersi dal farlo. Link

Un broker esperto o rispettabile non fornirà mai una stima finale del prezzo di vendita senza aver esaminato personalmente la proprietà in dettaglio. A seconda delle dimensioni e delle condizioni, un appuntamento in loco può richiedere da una a tre ore o anche di più. Inoltre, vengono visualizzati e analizzati tutti i documenti rilevanti (documenti di costruzione, permessi, piante e schizzi, ecc.). Se non lo hai completamente a portata di mano, i periti o gli intermediari devono visionarli presso le autorità edilizie responsabili, per le quali hanno bisogno di una tua procura. Fai attenzione con un agente immobiliare che ti darà un prezzo di vendita esatto dopo una breve ispezione e senza ispezione dei file.

Di regola, la valutazione da parte di un agente immobiliare è gratuita. Con un esperto i costi variano. C'è la possibilità di addebitare una tariffa fissa o in base allo sforzo. Si prega di informarsi sui costi prima dell'appuntamento. Con i principali portali immobiliari una valutazione costa tra i 19 ei 50 euro circa. Ma - come già accennato - dovresti salvarti da questo problema.

Questa domanda è difficile da rispondere perché purtroppo non ci sono ancora criteri uniformi per questo. Di seguito sono riportati alcuni punti che puoi ricercare in anticipo e / o che dovresti chiedere in un colloquio personale.

  • Il broker ha completato la formazione come agente immobiliare?
  • Ha completato ulteriori qualifiche e ulteriore formazione?
  • Esiste un'appartenenza all'IVD?
  • Da quanto tempo ha esperienza professionale?
  • Ci sono riferimenti?
  • Quanto è grande l'attuale portafoglio immobiliare in vendita e in affitto?
  • Quanti potenziali acquirenti sono elencati nel database?
  • Su quali canali viene commercializzata la proprietà? (Quali portali immobiliari, giornali, ecc.?).
  • Come viene valutata l'azienda su Internet?
  • L'azienda è valutata da Immoscout, ad esempio, ma perché non pubblica le valutazioni?
  • Qual è l'aspetto del sito web (homepage)?
  • Come vengono presentate le offerte nelle banche dati immobiliari? I testi sono significativi, qual è la qualità delle foto, sono le planimetrie originali e quindi per lo più di scarsa qualità o le planimetrie sono state rielaborate?

 

Inutile dire che questo elenco non può essere completo, ma bisognerebbe almeno insospettirsi se la maggior parte delle domande ha una risposta negativa.

Un contratto di intermediazione dovrebbe sempre essere concluso per iscritto, la durata è di solito da sei a otto mesi, ma è anche possibile un contratto a tempo indeterminato. Al fine di evitare malintesi in seguito, l'importo della commissione dovrebbe essere concordato anche per iscritto. Per la pretesa di provvigione del broker (vedi sotto) vale che le sue "attività sono state la causa della vendita". Poiché un contratto viene solitamente concluso con un solo broker (vedi sotto), dopo la conclusione si applica anche il diritto di opposizione di 14 giorni, è possibile una vendita ad esclusione del broker, ma il suo diritto alla commissione rimane. Un esempio: hai concluso un contratto con un broker, dalla data della firma hai XNUMX giorni di tempo per presentare un'obiezione. Trascorso questo periodo, il contratto è valido. Tre settimane dopo, un vicino viene da te e vuole acquistare la tua proprietà. In questo caso, il broker ha un reclamo di commissione nei tuoi confronti, motivo per cui è sempre il modo più pulito per indirizzare il potenziale cliente al broker. Si prega inoltre di notare che il reclamo del broker non è scaduto per almeno un anno dopo la fine del contratto se può dimostrare di aver mediato l'acquirente.

Nella Renania settentrionale-Vestfalia e nella maggior parte degli Stati federali, venditori e acquirenti pagano ciascuno il 3,57% (IVA inclusa) del prezzo di vendita. A Berlino, Brandeburgo, Brema, Amburgo e Assia, l'acquirente paga da solo tra il 5,95 e il 7,14% (IVA inclusa). I costi vanno sostenuti solo dopo la certificazione notarile, non si devono mai effettuare acconti sulle provvigioni. Alcuni broker ora offrono determinati servizi come una sorta di sistema modulare. Ad esempio, si prenotano singoli servizi separati come una valutazione, la visualizzazione di appuntamenti, la stesura di un contratto di vendita, ecc. Questo chiaramente non è consigliabile. Solo un esempio: come dovrebbe essere effettuata un'ispezione professionale con le parti interessate se non si conoscono tutti i punti di forza e di debolezza di una proprietà? Si può presumere che questo sistema non prevarrà.

Il venditore sostiene ulteriori costi solo se le cancellazioni devono essere effettuate nel registro fondiario (tassa fondiaria, diritto di soggiorno registrato, ecc.). Esempio: se viene cancellata una tassa fondiaria di oltre 200.000 €, ci saranno circa 500 € di spese notarili e catastali.

Puoi, solo una società di intermediazione stimabile di solito insisterà su un contratto esclusivo qualificato quando vendi una proprietà privata. Quando commissiona più società (contratto generale), il broker deve accettare il rischio di non ricevere alcun pagamento alla fine e di conseguenza ridurrà le sue prestazioni. Inoltre, gli intermediari incaricati non hanno alcun obbligo di fornire al venditore la prova delle loro attività. Inoltre è controproducente se lo stesso immobile viene offerto più volte su Internet con testi e foto differenti. L'offerta è "bruciata", per così dire, poiché ogni potenziale acquirente deve presumere che si tratti di una vendita urgente. Solo nel caso di immobili commerciali, immobili speciali o immobili esteri, non è raro che siano coinvolti diversi broker.

Necessariamente! Esperti o mediatori esperti di solito li riconosceranno da soli e si lamenteranno anche di documenti e permessi di costruzione mancanti. Tuttavia, una proprietà può avere punti deboli che solo il residente può conoscere. Un esempio: l'impianto di riscaldamento è difettoso, il che ovviamente non si nota quando si visita durante i mesi estivi. Tuttavia, sarebbe fatale non menzionare questo difetto, perché il futuro proprietario deve presumere che il riscaldamento funzionerà. Si raccomanda quindi che i danni alla proprietà siano solitamente elencati nel contratto notarile. Se in seguito si scopre che sono stati occultati difetti significativi, una parte del prezzo di acquisto può essere reclamata o l'intera vendita può essere annullata. Nessun venditore dovrebbe esporsi a questo rischio.

Se possibile, dovrebbe essere fatto. Tuttavia, occorre distinguere se l'immobile è ancora abitato o è libero. In entrambi i casi ha senso far riparare almeno i difetti esistenti come il sistema di riscaldamento difettoso o danni al tetto. Un agente immobiliare esperto può calcolare la possibile spesa in relazione al possibile reddito in modo relativamente preciso. Ciò che è impossibile con una proprietà abitata, ovvero la rimozione dei mobili, dovrebbe essere fatto con una proprietà disabitata. Esempio: proprietà immobiliare ereditata. Arredare una casa abitata da cinquant'anni di solito ha un effetto deterrente sui potenziali acquirenti, in quanto non possono identificarsi con l'aura nostalgica. Oltre a rimuovere tutti gli arredi, sarebbero utili anche altre misure. Un massetto sembra più neutro di un vecchio tappeto marrone, un muro bianco più amichevole di una carta da parati floreale degli anni Settanta. Qualsiasi misura che faccia apparire la proprietà più neutra spesso ha un effetto positivo sul prezzo di vendita. In alcuni casi vale anche la pena che l'immobile venga preparato o addirittura arredato da una società di home staging. Puoi trovare maggiori informazioni su questo nel nostro articolo speciale sui vantaggi e gli svantaggi dell'home staging: Link

Le società di intermediazione più grandi hanno un gruppo selezionato di clienti nei loro database per ogni tipo di proprietà. Per la nostra casa, ad esempio, vendiamo oltre il 60% di tutte le proprietà a questi clienti senza che la proprietà sia mai elencata in Immobilienscout o Immowelt. Una proprietà può anche essere commercializzata in modo discreto tramite tour interni virtuali. Chiedi quali misure sta adottando la società di intermediazione per garantire il tuo desiderio di discrezione.

Questa domanda di solito si pone solo per le proprietà di lusso in luoghi ricercati. La ricerca preliminare e, se necessario, la presentazione di una conferma di attività limitano il rischio a zero. Un abile agente immobiliare sa come evitare il turismo turistico.

Il nostro consiglio è: se può essere evitato, meglio di no. Dovresti fidarti dell'agente in visita, conosce la tua proprietà e ha l'esperienza per colpire la "nota giusta". Poiché la vendita di una proprietà è spesso una questione emotiva per il proprietario, in alcuni casi la parte interessata viene "intrattenuta" con la storia di tre ore della proprietà e di tutti i suoi residenti, oppure si incontra "ostilità". Qui si applica quanto segue: soprattutto le emozioni negative non hanno perso nulla dal lato del venditore durante una visione.

Di norma, il broker compila tutti i dati e le informazioni rilevanti, da cui il notaio redige il contratto di acquisto. Anche accordi come il trasloco e il trasloco, la presa in consegna dell'attrezzatura, ecc. Una bozza viene quindi inviata all'acquirente, al venditore e all'agente di elaborazione per il controllo incrociato. Se tutte le informazioni e gli altri regolamenti discussi hanno il consenso degli interessati, ha luogo la nomina del notaio. I venditori e gli acquirenti devono essere presenti di persona o possono essere rappresentati con una procura. Il notaio è obbligato per legge a leggere l'intero contratto ai presenti. L'acquirente ha il diritto di scegliere un notaio di cui si fida, in cambio deve pagare i costi del contratto notarile (circa l'1,5% del prezzo di acquisto).

In sostanza, la vendita è formalmente completata quando il nuovo proprietario è stato iscritto nel registro fondiario. Il notaio controlla preventivamente che tutti i prerequisiti siano soddisfatti (esistenza del certificato di autorizzazione dall'ufficio delle imposte, permesso di cancellazione dalla banca, ecc.) E che il prezzo di acquisto sia stato pagato. Da questo momento in poi, i benefici e gli oneri della proprietà vengono trasferiti all'acquirente. L'iscrizione nel registro fondiario avviene entro un periodo compreso tra quattro e otto settimane.