Después de haber especulado en nuestro último boletín en septiembre antes de las elecciones generales sobre qué ambiciones de política de construcción y vivienda serían implementadas por los partidos o las coaliciones concebibles, ahora sabemos un poco más. Pero en realidad solo un poco, aunque en aras de la justicia hay que decir que los acuerdos de coalición en sí son bastante nebulosos, los detalles, por supuesto, todavía se están afinando. Pero al menos: tenemos un nuevo ministerio que Ministerio Federal de Vivienda, Urbanismo y Construcción (BMWSB), que está dirigida por Klara Geywitz (SPD). La politóloga, exsecretaria general y diputada estatal en Brandeburgo perdió junto a Olaf Scholz contra el dúo Eskens / Borjans las elecciones para la presidencia federal del SPD en 2019. Geywitz, que se ve a sí misma como una especialista en derechos laborales y educación superior, es muy apreciada. No se sabe si sabe algo de construcción. Después de todo, son ellos mismos Asociación de inquilinos y también Casa y Terreno convino en que se necesitaba un ministerio propio de ese tipo, ya que había estado integrado en el Ministerio del Interior desde 1998 y llevaba allí una existencia oscura. La máxima del nuevo ministerio se puede encontrar en las frases introductorias del acuerdo de coalición sobre el tema "Edificación y Vivienda":

Una patética introducción y la realidad

“La vivienda es una necesidad básica y tan diversa como las personas. Haremos que la construcción y la vida del futuro sean asequibles, climáticamente neutrales, sostenibles, sin barreras, innovadoras y con espacios públicos animados. Al hacerlo, vigilamos la variedad de condiciones marco y formas de vida y las necesidades individuales de las personas en las zonas rurales y urbanas ".

Me imagino esta declaración de intenciones un poco patética colocada en el portal de entrada del nuevo BMWSB sobre una losa de mármol. Pero luego, de alguna manera, la realidad me alcanza. ¿Cómo reaccionará el secretario de la autoridad de construcción si le pido que apruebe mi solicitud de construcción bajo el aspecto de diversidad? ¿Significa diversidad que se eliminarán los requisitos de distancia para las nuevas medidas de construcción, que se anularán al menos parcialmente las 3.400 normas actualmente vigentes para los nuevos edificios y que se estandarizarán las 16 regulaciones de construcción diferentes de los estados federales?

Lamentablemente, me temo que las nobles resoluciones fracasarán debido a la realidad. Y entonces veo otro objetivo de la coalición con escepticismo: la construcción de 400.000 nuevos apartamentos al año, 100.000 de los cuales son financiados con fondos públicos. Además de la lenta burocracia de planificación y aprobación, la escasez prevaleciente de materiales y trabajadores calificados no desaparecerá en el aire.

Financiamiento poco claro

La protección climática en el sector de la construcción es un punto central en el acuerdo de coalición. Las células solares en los techos deberían ser obligatorias para los edificios comerciales y la regla para los nuevos edificios privados, el GEG debería cambiarse y la calefacción recién instalada debería funcionar sobre la base de un 65% de energías renovables. Eso suena sensato al principio, pero la implementación será complicada y costosa y, en última instancia, se financiará con los ingresos fiscales. Las subvenciones estatales son la panacea para cualquier medida que acuerde el semáforo. Faltan modelos de contrafinanciamiento serios. Un ejemplo: la compra de bienes raíces se facilitará dando a los estados federales más "flexibilidad" en términos del impuesto a la transferencia de bienes raíces, para lo cual se otorgarán exenciones tributarias. Eso suena razonable y justo al principio. Sin embargo, dado que estos ingresos benefician a los estados federales y tienen la garantía de no renunciar a los ingresos, que en promedio representan alrededor del 5% del presupuesto estatal, el gobierno federal tiene que realizar un subsidio cruzado. Pero hay una solución: "Para proporcionar contrafinanciamiento, el semáforo quiere acabar con la posibilidad de que las corporaciones ahorren el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias mediante las denominadas transacciones de acciones". Ahora bien, se puede decir que se trata de una contrafinanciación sensata, porque el hecho de que las empresas inmobiliarias ahorren impuestos mediante redes societarias legales es sin duda una cuestión de justicia fiscal. Lamentablemente, sin embargo, la contrafinanciación es incorrecta por delante y por detrás. Nuestro estado insignia, Berlín, por ejemplo, recibió la friolera de 2019 mil millones en impuestos a la transferencia de bienes raíces en 1,46, mientras que la pérdida de ingresos de Share Delas fue de unos escasos 100 millones. Esta supuesta contra-financiación no es más que populismo según el lema "quitar a los ricos y dar a los pobres", que tiene una buena acogida.

Podría haber sido peor para los propietarios

Además de la financiación de todos los proyectos a través de fondos federales, es decir, a través de los contribuyentes, el documento de la coalición proporciona una segunda fuente de financiación indirecta: los propietarios son especialmente adecuados para apoyar la diversidad que se ha invocado. (No se sorprenda de que ahora solo estoy hablando de propietarios, porque esta es la única forma en que se los menciona en el documento. A diferencia de los "inquilinos" que se utilizan con frecuencia, no hay propietarios en el documento de la coalición)

Después de todo, el FDP parece haber aliviado un poco la carga de los propietarios en algunos puntos, pero todavía queda suficiente para estar molesto. Por lo tanto, se extenderá la normativa de protección al inquilino, se reducirán los límites máximos del 15 al 11% en tres años, se extenderá el freno de alquiler hasta 2029 (aunque para entonces se han construido 3.2 millones de apartamentos adicionales), una renta obligatoria y calificada. Se introdujo el índice de ciudades con más de 100.000 habitantes y Residentes. Un consuelo, al menos por el momento, a partir del 01 de junio de 2022, el aumento de los costos a través del precio del CO2 debe ser compartido a la mitad por propietarios e inquilinos, a menos que se acuerde lo contrario de antemano.

Podemos sentir curiosidad por ver cómo se implementarán realmente las declaraciones vagas y nebulosas sobre cuestiones de política de vivienda, quizás sepamos más en seis meses.

Bernd Viebach