Le divorce s'accompagne généralement d'émotions fortes, surtout lorsqu'il y a des enfants. Mais la distribution de la propriété, surtout s'il y a une propriété partagée, signifie presque toujours un effort énorme. Comme vous le savez peut-être déjà, le partage d'un bien immobilier est particulièrement compliqué car l'immobilier est un immeuble, comme son nom l'indique. Cela devient encore plus difficile lorsque deux parties se disputent ou, dans le pire des cas, se disputent ces valeurs immuables. Alors un bon conseil coûte parfois cher. Et c'est exactement pourquoi nous aimerions vous fournir quelques explications et conseils sur ce sujet.

La communauté des gains et l'égalisation des gains

Les conjoints sont - tant que quelque chose d'autre comme la séparation des biens n'a pas été convenu par la loi - une communauté de profits. En cas de divorce, la soi-disant compensation des bénéfices se produit lorsque le gain financier d'un conjoint dépasse le gain de l'autre conjoint. Cela semble compliqué? N'est-ce pas nécessairement: l'intéressement garantit aux deux époux une compensation financière pour tout ce qui a été inégalement acquis en richesse pendant le mariage - en utilisant une clé assez complexe et dont les détails dépasseraient ici le cadre. Un bien peut donc être à la fois un gain pour un conjoint et un élément de compensation dans le cadre d'un ajustement de gain. Et ici, comme déjà décrit, les choses se compliquent: l'immobilier est immobile. Et c'est pourquoi ils doivent souvent d'abord être convertis en argent pour être réellement distribuables et utilisables comme compensation.

Vendre un bien immobilier en cas de divorce - est-ce nécessaire?

Parfois, malheureusement, oui. La raison la plus importante est souvent la séparation économique de la communauté. Ceux qui divorcent veulent généralement une vraie séparation. Spatialement, émotionnellement, financièrement. Si la maison ou l'appartement n'est pas vendu, toutes les décisions concernant la propriété doivent continuer à être prises par les deux parties. Cela signifie une proximité financière et personnelle. Il se peut aussi que la copropriété ne puisse pas être financée pour une seule partie ou que cette partie, qui souhaite conserver la propriété, ne puisse pas rembourser l'autre partie. Autre raison: si vous vivez seul, vous avez besoin de moins d'espace. Parfois, une maison est trop grande pour vivre seule - sans parler des coûts de fonctionnement. 

Habituellement (et malheureusement) la raison la plus courante de la vente (souvent non volontaire) d'une maison est que les parties ne peuvent tout simplement pas ou ne s'entendent généralement pas sur ce qui devrait arriver à une propriété en cas de divorce. Le divorce signifie souvent une histoire stressante et angoissante et la volonté de compromis et de discussions productives est plutôt faible. En conséquence, aucune des parties ne reçoit sa part financière, la séparation est retardée et les frais de fonctionnement de la propriété continuent d'être encourus pour les deux parties, bien qu'elles aient depuis longtemps conclu le chapitre conjoint. Ensuite, il s'agit de la vente aux enchères de la division la moins rentable.

Bref, vendre un bien immobilier en cas de divorce a du sens dans la grande majorité des cas. Quelle manière de choisir est une question complètement différente.

Vendre un bien immobilier en cas de divorce - quelles sont les options?

L'enchère de division (un type d'enchère de forclusion ou de vente forcée) est la dernière option et doit être évitée si possible. Nous les présenterons brièvement plus tard. Les alternatives sont plus douces et souvent le meilleur compromis.

La vente de maison classique

Très souvent - et à juste titre - les couples mariés décident de vendre la propriété qu'ils partagent, puis de se répartir équitablement le produit entre eux. Les prêts existants doivent être remboursés à l'avance et une pénalité de remboursement anticipé peut devoir être payée à la banque, mais la voie est alors claire. Court et indolore et si vous faites tôt vente maison s'attaquer et ne pas le mettre en œuvre dans la panique et à court terme, surtout rentable.

Paiement de l'autre conjoint

Aimeriez-vous garder la maison mais pas votre conjoint? Alors payez-le simplement et acquérez la part de propriété! Pour cela, d'une part, la valeur du bien doit être déterminée, et d'autre part, la banque doit donner son accord s'il y a encore des passifs. Après tout, c'est la banque qui doit libérer le partenaire payé de la responsabilité conjointe. Aucun paiement ne sera effectué sans l'accord de la banque!

Division réelle

La soi-disant division réelle est une entreprise souvent coûteuse et davantage un remodelage que la vente d'un bien immobilier en cas de divorce. Ici, si cela est techniquement et légalement possible, une maison est convertie en deux unités résidentielles structurellement distinctes. Chaque conjoint reçoit alors la moitié et peut en faire ce qu'il veut: louer, vendre, y vivre soi-même. Considérez également ici: S'il y a encore des obligations envers la banque, un accord avec elle est absolument nécessaire.

Transmission aux enfants ordinaires

Pas une vente, mais un cadeau. Tous les droits sont transférés à l'enfant ou aux enfants. Et avec lui tous les devoirs. Et c'est souvent là que réside le problème: bien que la maison ayant une valeur émotionnelle reste «dans la famille» sans que les parents aient à se disputer à ce sujet, l'enfant est accablé. Surtout à l'avenir lorsque des impôts fonciers, des réparations, des frais d'entretien et plus encore seront engagés. Si les enfants sont adultes et indépendants financièrement, cette étape est très utile. Dans le cas de très jeunes adultes voire mineurs (ceux-ci nécessitent l'accord du tribunal des tutelles pour le don), nous le déconseillons. À propos: si les enfants sont liquides, la propriété peut également être vendue aux enfants. La maison reste donc dans la famille et les parents reçoivent toujours l'argent auquel ils ont droit.

Déclaration de division

Cela n'est possible que si vous êtes propriétaire d'un appartement composé de plusieurs unités résidentielles (par exemple un immeuble à appartements): les conjoints sont d'accord et chaque conjoint devient seul propriétaire de certains appartements.

Vente aux enchères de la division

Si les époux ne parviennent pas à s'entendre sur la manière de gérer une propriété partagée, c'est souvent la dernière étape. Un conjoint sollicite la vente aux enchères de division auprès du tribunal local compétent et lance ainsi la vente aux enchères publique (forcée) du bien. Avec pour résultat que les maisons saisies obtiennent généralement des prix inférieurs à ceux vendus régulièrement. Mais aussi avec l'avantage qu'une guerre des roses peut-être dans une impasse peut encore être terminée. Le sujet de la vente aux enchères par division (ou vente forcée) en cas de divorce est un sujet très complexe, veuillez nous contacter si vous avez des questions détaillées.

Prêt immobilier en cas de divorce

Souhaitez-vous vendre une maison en cours de divorce? Alors ne négligez pas les questions importantes du crédit et des charges foncières. Voici les informations les plus importantes:

Adhérence

Si le contrat de prêt a été signé par les deux conjoints, les deux sont responsables. Si un seul des conjoints a signé le contrat de prêt, il est seul responsable. En bref: le divorce ou la séparation ne modifie pas la responsabilité d'un prêt.

Inscription au registre foncier

Ceci n'est pas affecté par la séparation ou le divorce! Il en va bien entendu de même pour la redevance foncière. La redevance foncière protège la banque: si l'emprunteur devient insolvable, la redevance foncière garantit le droit de la banque de vendre la maison, par exemple au moyen d'une vente aux enchères de forclusion, afin d'utiliser l'argent reçu pour régler le prêt.

Un dernier mot: le contrat de mariage

Un contrat de mariage peut sembler peu romantique. Mais c'est beaucoup plus pragmatique que bien des guerres des roses à la fin d'un mariage raté. Si un couple marié rédige un contrat de mariage supervisé professionnellement, il garantit des relations claires. Surtout dans le cas, espérons-le jamais, que le mariage échoue. Que ce soit la séparation des biens, les règles sur les indemnités de départ et bien plus encore: avec un contrat de mariage, vous pouvez déterminer individuellement et très précisément comment les biens (valeurs monétaires et biens immobiliers) doivent être traités plus tard en cas d'urgence.

Bernd Viebach