Dopo aver speculato nella nostra ultima newsletter a settembre prima delle elezioni generali, su quali ambizioni di politica edilizia e abitativa sarebbero state attuate dai partiti o dalle coalizioni immaginabili, ora sappiamo qualcosa in più. Ma in realtà solo un po', anche se per correttezza va detto che gli accordi di coalizione di per sé sono piuttosto nebulosi, i dettagli sono ovviamente ancora in fase di messa a punto. Ma almeno: abbiamo un nuovo ministero che Ministero federale per l'edilizia abitativa, lo sviluppo urbano e l'edilizia (BMW SB), che è guidato da Klara Geywitz (SPD). La politologa, ex segretario generale e membro del parlamento statale nel Brandeburgo ha perso insieme a Olaf Scholz contro il duo Eskens/Borjans le elezioni per la presidenza federale della SPD nel 2019. Geywitz, che si considera una specialista in diritti dei lavoratori e ulteriore formazione, è ampiamente apprezzato. Non è noto se lei sappia qualcosa di costruzione. Dopotutto, sono loro stessi Associazione inquilini e inoltre Casa e terreno ha convenuto che un tale ministero era necessario, poiché era stato integrato nel ministero dell'Interno dal 1998 e vi conduceva un'esistenza oscura. La massima del nuovo ministero si trova nelle frasi introduttive dell'accordo di coalizione sul tema "Edilizia e Abitazione":

Un'introduzione patetica e la realtà

“L'alloggio è un bisogno fondamentale e vario quanto le persone. Renderemo la costruzione e la vita del futuro accessibili, climaticamente neutre, sostenibili, a bassa barriera, innovative e con spazi pubblici vivaci. Così facendo, teniamo d'occhio la varietà delle condizioni quadro e delle forme di vita e i bisogni individuali delle persone nelle aree rurali e urbane”

Immagino che questa dichiarazione di intenti un po' patetica venga apposta sul portale d'ingresso del nuovo BMWSB su una lastra di marmo. Ma poi, in qualche modo, la realtà mi raggiunge. Come reagirà l'impiegato dell'autorità edilizia se gli chiedo di approvare la mia domanda di costruzione sotto l'aspetto della diversità? Diversità significa che i requisiti di distanza per le nuove misure edilizie saranno aboliti, che i 3.400 standard attualmente in vigore per i nuovi edifici saranno almeno parzialmente superati e che i 16 diversi regolamenti edilizi dei Länder federali saranno standardizzati?

Purtroppo temo che gli alti propositi falliranno a causa della realtà. E così vedo con scetticismo un altro obiettivo della coalizione: la costruzione di 400.000 nuovi appartamenti all'anno, 100.000 dei quali finanziati con fondi pubblici. Oltre alla pigra burocrazia di pianificazione e approvazione, la prevalente carenza di materiali e di manodopera qualificata non svanirà nel nulla.

Finanziamento poco chiaro

La protezione del clima nel settore edile è un punto centrale nell'accordo di coalizione. Le celle solari sui tetti dovrebbero diventare obbligatorie per gli edifici commerciali e la regola per i nuovi edifici privati, il GEG dovrebbe essere cambiato e il riscaldamento di nuova installazione dovrebbe essere gestito sulla base del 65% di energie rinnovabili. All'inizio sembra sensato, ma l'attuazione sarà complicata e costosa e alla fine sarà finanziata dalle entrate fiscali. I sussidi statali sono la panacea per qualunque misura il semaforo abbia concordato. Mancano modelli seri di controfinanziamento. Un esempio: l'acquisto di beni immobili deve essere facilitato dando agli Stati federali una maggiore "flessibilità" in termini di imposta sul trasferimento di beni immobili, per la quale devono essere concesse esenzioni fiscali. Sembra ragionevole e giusto all'inizio. Tuttavia, poiché questo reddito avvantaggia gli stati federali e hanno la garanzia di non rinunciare al reddito, che in media rappresenta circa il 5% del bilancio statale, il governo federale deve sovvenzionare in modo incrociato. Ma c'è una soluzione: "Per fornire un controfinanziamento, il semaforo vuole porre fine alla possibilità per le società di risparmiare l'imposta di trasferimento immobiliare attraverso i cosiddetti accordi azionari". Ora si può dire che si tratta di un controfinanziamento sensato, perché il fatto che le società immobiliari risparmino le tasse per mezzo di reti societarie legali è senza dubbio una questione di giustizia fiscale. Purtroppo però il controfinanziamento è sbagliato davanti e dietro. Il nostro stato di punta Berlino, ad esempio, nel 2019 ha ricevuto un'enorme tassa di trasferimento immobiliare di 1,46 miliardi, mentre il reddito perso da Share Delas è stato di appena 100 milioni. Questo presunto controfinanziamento non è altro che populismo secondo il motto "prendi ai ricchi e dai ai poveri", che è ben accolto.

Poteva andare peggio per i padroni di casa

Oltre al finanziamento di tutti i progetti attraverso fondi federali, cioè attraverso i contribuenti, il documento di coalizione prevede una seconda fonte di finanziamento indiretta: i proprietari sono particolarmente adatti a sostenere la diversità che è stata invocata. (Per favore, non essere sorpreso dal fatto che ora sto parlando solo di proprietari, perché questo è l'unico modo in cui vengono citati nel documento. A differenza dei "inquilini" usati di frequente, non ci sono proprietari nel documento della coalizione)

Dopotutto, l'FDP sembra aver alleggerito un po' l'onere per i proprietari in alcuni punti, ma c'è ancora abbastanza per essere infastiditi. Quindi le norme a tutela degli inquilini verranno estese, i massimali saranno ridotti dal 15 all'11% in tre anni, il freno agli affitti sarà prorogato fino al 2029 (sebbene siano stati costruiti 3.2 milioni di appartamenti aggiuntivi per allora), un canone obbligatorio e qualificato indice per le città con più di 100.000 abitanti e Residenti introdotti. Una consolazione - almeno per il momento - dal 01 giugno 2022, l'aumento dei costi attraverso il prezzo della CO2 dovrebbe essere diviso a metà tra locatori e inquilini, salvo diverso accordo in anticipo.

Possiamo essere curiosi di vedere come verranno effettivamente attuate le dichiarazioni vaghe e nebulose sui temi della politica abitativa, forse ne sapremo di più tra sei mesi.

Bernd Viebach