Principio dell'acquirente per le vendite immobiliari: come i "VERDI" praticano il populismo

Il ministro federale della Giustizia Katarina Barley sta attualmente esaminando l'espansione del principio di ordinazione, che esiste dal 2015 per gli affitti, per includere le vendite di immobili, e un progetto di legge dovrebbe essere disponibile nelle prossime settimane. L'introduzione del principio dell'acquirente ha lo scopo di facilitare l'acquisizione di immobili, poiché i costi di acquisto accessori in Germania sono compresi tra l'11 e il 15% del prezzo di acquisto, a seconda dello stato federale. Di norma, le banche non finanziano i costi di acquisizione accessori, quindi l'acquirente deve avere capitale proprio, che spesso non è disponibile.

Nella giustificata speranza che il ministero della Giustizia guidato dall'SPD accolga le loro proposte, la fazione del Bundestag Alliance 90 / THE GREENS con il materiale stampato n. 19/4557 ha introdotto un disegno di legge nel settembre dello scorso anno. Poiché, a parere del "GRÜNEN", è nell'esclusivo interesse del venditore vendere un immobile, la commissione dell'acquirente dovrebbe essere revocata senza sostituzione. Ma il venditore dovrebbe essere protetto anche nella misura in cui si vuole introdurre un limite alla commissione del venditore dell'1,68% netto.

Dall'attuale 6% (nella maggior parte degli Stati federali), secondo la volontà dei “Verdi”, l'intermediazione totale dovrebbe essere ridotta all'1,68%, che corrisponderebbe a una perdita di fatturato del 73%. Ogni azienda che deve far fronte a una riduzione delle vendite di questa portata ha solo due alternative: o rinunciare alle proprie attività commerciali o licenziare un massiccio personale.

Si può presumere che - se lo scenario avviato dai "VERDI" diventasse realtà - si perderebbero decine di migliaia di posti di lavoro. La chiusura e il ridimensionamento interesserebbero anche circa 15.000 giovani che attualmente si stanno formando per diventare agenti immobiliari. Ciò che è rimasto, e questo rende particolarmente evidente l'assurdità dell'iniziativa, sono stati i cosiddetti broker part-time. Questo gruppo, per lo più senza formazione e competenza e in gran parte responsabile della cattiva immagine del settore, può continuare a svolgere i propri affari dal tavolo della cucina.

In dodici stati federali, la commissione del broker è condivisa tra venditore e acquirente. Solo ad Amburgo e Berlino, nonché nel Brandeburgo e in alcune parti dell'Assia, l'acquirente paga tra il 5,95 e il 7,14%, il che è effettivamente un onere elevato. Ad eccezione del Brandeburgo, dove governa l'SPD insieme alla sinistra, i “VERDI” fanno parte da anni del governo di alcuni governi e senati statali. Il motivo per cui non è stata fatta alcuna mossa per condividere la commissione del broker rimane insondabile.

Vale la pena esaminare più da vicino gli argomenti avanzati nel progetto di legge "VERDI".

Commissioni di intermediazione nei paesi europei

Ad esempio, le basse commissioni del broker in alcuni paesi europei selezionati, come i Paesi Bassi, dove il venditore paga la commissione di max. L'1,5% deve essere pagato. Le eccezioni non vengono discusse. L'acquirente può anche assumere un broker e la commissione e gli eventuali servizi aggiuntivi addebitati sono liberamente negoziabili. I modelli delle commissioni sono deliberatamente tenuti segreti in altri paesi. In Francia, la commissione è compresa tra il 5 e il 12% ed è solitamente inclusa nel prezzo di acquisto maggiorato, quindi l'acquirente la paga indirettamente. In Portogallo il venditore paga tra il 5 e il 10%, in Italia entrambe le parti pagano tra il 2 e il 6%. L'Europa è una trapunta patchwork quando si tratta di commissioni di intermediazione; Scegliere solo quegli esempi politicamente opportuni è ingiusto.

Discreditare il servizio di intermediazione

Il progetto scredita i servizi che devono essere forniti dagli agenti immobiliari su tutta la linea in modo ignorante. In maniera populista, la descrizione del lavoro è ridotta al cliché dell '“apriporta”. Citazione: "(È) l'intermediazione di immobili residenziali attorno a un servizio semplificato / standardizzato di tipo semplice". Questa affermazione non può essere battuta per ignoranza. Solo un esempio: per valorizzare seriamente un immobile, di solito servono una formazione approfondita e molta esperienza. Ma ovviamente è anche possibile fare una valutazione su Internet in due minuti. Qui, tuttavia, i risultati sono costantemente sbagliati perché si tratta di procedure standardizzate che non possono nemmeno avvicinarsi a riflettere il carattere individuale di una proprietà. Tuttavia, la competenza è richiesta anche in altri settori: diritto edile, diritto immobiliare, diritto dei contratti di compravendita, finanziamento immobiliare per citarne solo alcuni. La complessità dell'intermediazione si riflette anche nelle linee guida del corso di formazione triennale per diventare agente immobiliare o nel corso di perfezionamento per diventare specialista immobiliare.

Le commissioni del broker come unico driver di prezzo

Non è la commissione di intermediazione del broker, ma la tassa sul trasferimento di proprietà che è il principale fattore di costo quando si acquista un immobile, almeno negli stati federali in cui la commissione è condivisa tra acquirente e venditore. In NRW, l'imposta sul trasferimento di proprietà è del 6.5%, la commissione di intermediazione è del 3,57%, più i costi per l'iscrizione del notaio e del registro fondiario. Il disegno di legge non dice una parola sull'abbassamento dell'imposta sul trasferimento fondiario e, a parere del gruppo parlamentare federale, in futuro occorrerà intervenire solo per quanto riguarda le spese notarili e le spese di iscrizione nel registro fondiario. I costi di intermediazione in Germania sono rimasti stabili per decenni, ma negli ultimi dieci anni l'imposta sugli immobili è aumentata di 27 volte nei singoli stati federali. È sorprendente che il principio di performance, utilizzato per l'annullamento e l'abbassamento della commissione del broker, appaia irrilevante quando si impone l'imposta sul trasferimento di proprietà.

Protezione trasparente dei consumatori

Questo argomento, più volte tentato nel disegno di legge, non trova applicazione, anzi, la tutela dei consumatori è quindi compromessa. Poiché la società di intermediazione deve essere pagata esclusivamente dall'acquirente, cioè dal venditore, si dovrebbe quindi rinunciare alla consulenza dell'acquirente. Se si considera che l'acquisto di una proprietà è una delle decisioni finanziarie più importanti della loro vita, soprattutto per gli acquirenti più giovani, la protezione dei consumatori dovrebbe svolgere un ruolo eccezionale in questo caso. In passato, i consigli sbagliati o sbagliati del broker venivano spesso sanzionati dai tribunali e requisiti sempre più severi venivano giustamente posti sul servizio di consulenza. Tuttavia, la responsabilità dell'agente immobiliare per la sua consulenza non sarebbe più applicabile in futuro, poiché è obbligato solo nei confronti del cliente.

Aumento dei costi invece di diminuzione

Oltre al tema della tutela dei consumatori, l'aspetto della riduzione dei costi è particolarmente sottolineato nel presente progetto. Questo è puro allestimento di una finestra in quanto i venditori calcoleranno la commissione sulla vendita. Poiché il broker non consiglia più l'acquirente, se è interessato all'acquisto, sarà costretto a consultare un esperto, che è anche associato ai costi. Anche questi si basano sul valore di mercato corrispondente. Anche l'argomento secondo cui un aumento del prezzo di acquisto sarebbe finanziato dalle banche - in contrasto con i costi di acquisizione accessori - non funziona. Le banche non utilizzano il valore di mercato o il valore reale, ma piuttosto il valore del prestito ipotecario quando concedono prestiti. Se il prezzo di acquisto è superiore a questo valore, una banca non lo finanzierà, a meno che l'acquirente non fornisca una sicurezza aggiuntiva come una quota maggiore di capitale. Ma è proprio la mancanza di capitale proprio che, secondo la lettura verde, è il motivo dell'introduzione del disegno di legge.

Conclusione

Oltre alle qualifiche professionali, il profilo professionale del broker consiste principalmente nella mediazione tra gli interessi del venditore e dell'acquirente. Solo rappresentare il lato venditore alla fine danneggia l'acquirente, motivo per cui la distribuzione della commissione dovrebbe essere introdotta anche a livello nazionale. L'importo e la percentuale non dovrebbero tuttavia essere regolati in modo uniforme, poiché il lato della domanda e dell'offerta nelle aree strutturalmente deboli e nelle aree metropolitane è troppo eterogeneo.

Il fatto che ora si cerchi l'unico capro espiatorio per i fallimenti della politica abitativa a livello federale, statale e municipale non è accettabile. Si tratta di un'interferenza ingiustificata con la libertà di occupazione e la libertà di contratto, e la regolamentazione dei prezzi, come nel caso del tariffario, non può nemmeno essere applicata, poiché il broker riceve la sua commissione solo se ha successo.

È anche vero che i politici non hanno visto alcun motivo per regolamentare l'attività dell'agente immobiliare o per regolare la licenza per decenni, anche se questo è stato chiesto più volte dall'associazione professionale IVD. Non da ultimo per questo, numerose pecore nere hanno danneggiato la reputazione dell'intera industria. Il calcolo dei "VERDI" che le loro richieste subirebbero quindi poca opposizione da parte della popolazione potrebbe funzionare. Questo si chiama semplicemente populismo!