Ich muss beim Schreiben dieses Artikels sehr vorsichtig sein. Meine letzten, nicht unbedingt schmeichelhaften Ausführungen zu McMakler wurden im Januar 2019 vom CEO des Unternehmens und seinem „General Council“ nicht besonders goutiert, erhielten wir doch stattdessen eine Aufforderung, den Artikel zu löschen. Das kam so: Der Newsletter wurde bereits im April 2018 publiziert und stand bereits ein dreiviertel Jahr im Netz, bevor eine Reaktion erfolgte. Dummerweise hatte McMakler zwischenzeitlich sein Geschäftsmodell geändert, sodass sich an der Faktenlage einiges geändert hatte. Wir haben daher den Artikel kommentarlos aus dem Netz genommen, denn wer hat schon Lust sich mit einem Unternehmen gerichtlich herumzuschlagen, dass in diesem Jahr fast 50 Millionen an Investmentgeldern eingesammelt hat.

Hybrid-Makler

McMakler bezeichnet sich – wie auch sein größter Konkurrent Homeday – als sogenannter Hybrid-Makler. Was ist ein Hybrid-Makler? Der CEO von McMakler beschreibt es so: “Als Hybrid-Makler bringen wir das Beste aus verschiedenen Welten zusammen – wir arbeiten so persönlich wie ein traditioneller Makler, allerdings mit einer hochmodernen Technologie und effizienteren Prozessen. Diese Kombination ermöglicht es uns, hochqualitative Maklerdienstleistungen als Rundum-Service aus einer Hand anzubieten“ (Presseportal, 23.05.2017). „Effizienz“, „Prozesse“, „hochmodern“, das hört sich doch gut an, arbeiten doch wir als stationäre Makler eher etwas altbacken. Bei einem Immobilienverkauf steht uns ein Kunstmaler zur Seite, Exposés schreiben wir auf der guten alten Gabriele, die Kundendaten stehen auf Karteikarten, Exposés verschicken wir per Post und Werbung machen wir seit hundert Jahren im General-Anzeiger. Im Ernst. Was da von Vertretern der Hybridmaklerzunft rausposaunt wird, ist zumindest bei gut aufgestellten Maklerunternehmen schon lange Standard. Aber es gibt auch gewisse Unterschiede. Ein Bauunternehmer sprach uns kürzlich darauf an, dass in einer Grundstücks-Anzeige von Homeday keinerlei Informationen zur Bebaubarkeit des Areals vorhanden waren, ein Unding! Auf Nachfrage per Mail erhielt er die Nachricht „Leider ist es uns derzeit nicht möglich, auf alle Anfragen individuell zu reagieren. Häufig beantwortet unser detailliertes Immobilienexposé bereits einen Großteil der Fragen“. Tat es aber nicht, da es mit dem Anzeigentext identisch war. Drei telefonische Versuche, weitere Infos zu erhalten, endeten in endlosen Warteschleifen eines Callcenters. Er hat die Informationen bis heute nicht erhalten.

Und bei McMakler gibt es sogar eine „Head of Exposé“, diese Dame scheint Heerscharen von Exposé-Schreiber zu kontrollieren, die ihre Informationen aber natürlich aus zweiter Hand, nämlich durch Informationen von den Maklerinnen und Makler vor Ort erhalten. Und hier kommt der „traditionelle Makler“ ins Spiel. Eine Recherche von Homeday-„Maklern“ ergab, dass der überwiegende Teil keine einschlägige Ausbildung besitzt. Wie so jemand z.B. bestehende Schäden und Mängel einer Immobilie bewerten oder Informationen aus einer Bauakte einordnen soll, ist kaum nachzuvollziehen.

Arbeitet Homeday mit freien Maklern zusammen, so sind die Männer und Frauen bei McMakler mittlerweile fest angestellt. Bei, nach eigenen Angaben, dreihundert Maklern und zweihundert weiteren Mitarbeitern, kommt da ein hübsches Sümmchen an Personalkosten zusammen, aber dazu kommen wir später. Neben dem Wischiwaschi aus „prozessgesteuert und traditionell“ interessiert vor allem das Geschäftsmodell der Hybridmakler.

Dumping als Geschäftsmodell

In NRW und weiteren Bundesländern – und damit in 75% des bundesweiten Marktes – gilt die Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer. Die Netto-Provision von jeweils 3% ist nicht gesetzlich geregelt, sondern sie wird als „ortsüblich“ bezeichnet. Das Fehlen einer gesetzlichen Regelung ist das Einfallstor der Hybridmakler, indem sie auf die Verkäuferprovision verzichten. Aber nicht nur sie, auch stationäre Makler, in der Regel Einzelkämpfer, versuchen auf diese Art und Weise Verkaufsaufträge zu ergattern.  Die Hybrid-Startups bringen die Message jedoch mit millionenschweren Marketingkampagnen unters Volk. Mit zuletzt eingesammelten 50 Millionen Euro bei McMakler und ca. 20 Millionen bei Homeday lässt sich werbetechnisch so einiges auf die Beine stellen.  Zur besten Sendezeit, wenn die leicht ergraute Zielgruppe vor dem Fernseher sitzt, schwadronieren Menschen über die besten Makler und über Provisionsschmerzen beim Verkäufer, die Homeday und McMakler zu lindern, angeblich in der Lage sind. Diese Kampagnen gehen in die Millionen und das kann nach traditionellen betriebswirtschaftlichen Prinzipien natürlich nicht gutgehen, da hilft es McMakler auch wenig, dass in angespannten Märkten wie hier in Bonn, die Käufer mit einem Prozent mehr Provision zur Kasse gebeten werden.  Es überrascht daher nicht, dass der Fehlbetrag Ende 2018 bei Homeday 5,8 und bei McMaler 11,6 Millionen Euro betrug. Aber als hippes Startup interessieren solche Zahlen nur rudimentär, zahlen doch die Investoren die Zeche. Diese wollen irgendwann Ihren Anteil am Investitionsrisiko versilbert sehen, denn der Wert eines Unternehmens hängt – wie wir z.B. bei Uber und Tesla sehen – nicht vom bilanziellen Gewinn, sondern vom prognostizierten Unternehmenswert ab. Es darf eben nur nichts schief gehen.

Kaum sind die letzten Worte geschrieben, ging schon etwas schief. Das Bundeskabinett beschloss ein Besteller-Prinzip und damit eine bundesweite Provisionsteilung bei Immobilienverkäufen, die voraussichtlich ab Sommer 2020 gelten soll.  In der Praxis heißt das: wenn der Verkäufer keine Provision bezahlt, braucht der Käufer auch nicht zu zahlen. Das wäre jetzt wirklich dumm für den Hybridmakler, bräche hiermit doch seine Kern-Werbe-Message und damit auch sein komplettes Geschäftsmodell in sich zusammen.

Ob es wirklich soweit kommt, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht mit Bestimmtheit zu sagen. Vielleicht zerbricht die Koalition, vielleicht haben wir im nächsten Frühling eine Rot-Rot-Grüne Regierung (in diesem Fall können dann sowohl die Hybrid- wie auch die stationären Makler ihre Türen abschließen). Ich glaube gelesen zu haben, die „Founder“ von McMakler hätten für den Worstcase einen Plan B in der Tasche. Ob dieser, wie immer er auch aussehen mag, die Investoren bis zum nächsten Sommer bei der Stange halten kann, bleibt abzuwarten.

Bernd Viebach